Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) voor uw VvE

Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) voor uw VvE

Een goed onderhouden gebouw vraagt om vooruitkijken. Niet alleen naar het onderhoud dat volgend jaar nodig is, maar ook naar verduurzaming, energieverbruik, toekomstige investeringen en de financiële positie van de VvE.

Een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) combineert het reguliere onderhoud van het gebouw met duurzame maatregelen. Daarmee krijgt uw VvE één integraal plan voor onderhoud, verduurzaming en de financiële gevolgen daarvan.

Gewoon VvE Beheer helpt VvE's bij het opstellen, beoordelen en uitvoeren van een DMJOP.

Wat is een DMJOP?

Een traditioneel Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) brengt in kaart welke gemeenschappelijke bouwdelen en installaties in de komende jaren onderhoud of vervanging nodig hebben.

Een DMJOP gaat een stap verder.

Bij het beoordelen van toekomstige onderhoudswerkzaamheden wordt direct gekeken of het technisch, financieel en praktisch verstandig is om tegelijkertijd duurzame verbeteringen uit te voeren.

Denk bijvoorbeeld aan:

• dakisolatie combineren met dakvervanging;
• gevelisolatie meenemen bij gevelonderhoud;
• HR++- of triple glas bij vervanging van kozijnen en beglazing;
• verduurzaming van collectieve verwarmingsinstallaties;
• energiezuinige verlichting in gemeenschappelijke ruimten;
• zonnepanelen waar dit technisch en juridisch mogelijk is;
• ventilatie en energieprestaties;
• voorbereiding op toekomstige installaties en energievoorzieningen.

Hierdoor worden onderhoud en verduurzaming niet als twee afzonderlijke trajecten behandeld, maar als onderdelen van één langetermijnstrategie voor het gebouw.

Van noodzakelijk onderhoud naar een logisch investeringsmoment

Verduurzaming is niet automatisch verstandig omdat een maatregel technisch mogelijk is.

Het moment waarop een maatregel wordt uitgevoerd, is minstens zo belangrijk.

Wanneer een dak over enkele jaren toch vervangen moet worden, kan dat bijvoorbeeld het juiste moment zijn om aanvullende isolatiemaatregelen mee te nemen. Hetzelfde geldt voor gevels, kozijnen, glas en technische installaties.

Door duurzame maatregelen aan natuurlijke onderhoudsmomenten te koppelen, kan de VvE voorkomen dat werkzaamheden dubbel worden uitgevoerd of dat relatief jonge bouwdelen voortijdig moeten worden vervangen.

Een goed DMJOP zoekt daarom niet naar zoveel mogelijk duurzame maatregelen, maar naar technisch en financieel logische combinaties.

Wat staat er in een DMJOP?

Afhankelijk van het gebouw en de opdracht bevat een DMJOP onder andere:

• inventarisatie van de gemeenschappelijke bouwdelen;
• beoordeling van de technische staat;
• verwachte onderhouds- en vervangingsmomenten;
• onderhoudskosten per jaar;
• mogelijke verduurzamingsmaatregelen;
• logische combinaties van onderhoud en verduurzaming;
• investeringsmomenten;
• langetermijnplanning;
• financiële consequenties voor de VvE;
• benodigde reserveringen.

Hierdoor ontstaat niet alleen een technisch onderhoudsplan, maar ook een financieel instrument waarmee bestuur en leden onderbouwde keuzes kunnen maken.

Wat is het verschil tussen een MJOP en een DMJOP?

Een MJOP richt zich voornamelijk op het onderhoud en de instandhouding van het gebouw. Het brengt de technische staat van de gemeenschappelijke bouwdelen in kaart, bepaalt wanneer onderhoud of vervanging nodig is en geeft inzicht in de verwachte onderhoudskosten.

Een DMJOP gaat verder. Naast het reguliere onderhoud wordt ook gekeken naar verduurzaming, energieprestaties en de toekomstbestendigheid van het gebouw. Onderhoudsmomenten worden waar mogelijk gekoppeld aan duurzame maatregelen. Denk bijvoorbeeld aan het combineren van dakonderhoud met isolatie of het vervangen van kozijnen in combinatie met energiezuinige beglazing.

Daarmee kijkt een MJOP vooral naar wat nodig is om het gebouw goed te onderhouden, terwijl een DMJOP ook onderzoekt hoe onderhoud kan worden benut om het gebouw tegelijkertijd te verduurzamen en toekomstbestendig te maken.

Voor VvE's die de komende jaren voor grotere onderhoudsopgaven staan, biedt een DMJOP daarom meer inzicht in de samenhang tussen onderhoud, verduurzaming, investeringen en de financiële planning op lange termijn.

Wat betekent een DMJOP voor de VvE-bijdrage?

Een DMJOP maakt inzichtelijk welke financiële middelen op langere termijn nodig zijn.

Dat is belangrijk, want verduurzaming kost geld. Tegelijkertijd kunnen maatregelen worden gecombineerd met onderhoud dat de VvE sowieso moet uitvoeren.

Op basis van het DMJOP kan worden beoordeeld of de bestaande reserveringen voldoende zijn en welke financiële gevolgen toekomstige plannen hebben.

Daarbij kan bijvoorbeeld worden gekeken naar:

• het huidige reservefonds;
• de jaarlijkse dotatie aan het reservefonds;
• toekomstige onderhoudsuitgaven;
• aanvullende verduurzamingsinvesteringen;
• eventuele subsidies;
• mogelijke financiering;
• de ontwikkeling van de VvE-bijdrage.

Daarmee voorkomt de VvE dat grote investeringen pas worden besproken wanneer uitvoering eigenlijk al noodzakelijk is.

Een DMJOP is geen besluit van de VvE

Een belangrijk onderscheid: het DMJOP is een plan en geen automatische opdracht tot uitvoering.

Het plan geeft inzicht in wat technisch noodzakelijk, wenselijk of mogelijk is. De daadwerkelijke uitvoering van werkzaamheden en verduurzamingsmaatregelen vraagt vervolgens om besluitvorming binnen de VvE.

Daarbij moeten onder andere de splitsingsakte, het toepasselijke modelreglement, de bevoegdheden van bestuur en vergadering en de vereiste stemverhoudingen worden betrokken.

Zeker bij omvangrijke verduurzamingsprojecten is het daarom belangrijk dat technische ambities, financiële haalbaarheid en juridisch correcte besluitvorming op elkaar aansluiten.

Subsidies en financiering

Voor verduurzaming van VvE's bestaan verschillende subsidiemogelijkheden en financieringsvormen. Welke regelingen bruikbaar zijn, hangt onder meer af van het gebouw, de voorgenomen maatregelen en de op dat moment geldende voorwaarden.

Een DMJOP kan een belangrijke basis vormen voor het bepalen van de investeringsbehoefte en het onderzoeken van financierings- en subsidiemogelijkheden.

Wij adviseren daarbij om niet vanuit een beschikbare subsidie te redeneren, maar vanuit het gebouw:

eerst bepalen wat technisch en financieel verstandig is, daarna onderzoeken welke ondersteuning daarvoor beschikbaar is.

Wanneer is een DMJOP interessant?

Een DMJOP is met name interessant wanneer:

• het bestaande MJOP verouderd is;
• binnen enkele jaren groot onderhoud gepland staat;
• de VvE wil verduurzamen;
• dak, gevels, kozijnen of installaties aan vervanging toe zijn;
• de VvE onvoldoende inzicht heeft in toekomstige investeringen;
• bestuur en leden een langetermijnstrategie willen vaststellen;
• onderhoud en verduurzaming nu nog los van elkaar worden besproken.

Juist vóór grote onderhoudsbeslissingen is het verstandig om te onderzoeken of verduurzaming kan worden meegenomen.

Gewoon VvE Beheer helpt uw VvE verder

Een DMJOP heeft alleen waarde wanneer het vervolgens ook wordt gebruikt.

Gewoon VvE Beheer kan uw VvE ondersteunen bij het traject van inventarisatie en planvorming tot besluitvorming en uitvoering.

Afhankelijk van de situatie kunnen wij ondersteunen bij het:

• inventariseren van de onderhouds- en verduurzamingsopgave;
• inschakelen en begeleiden van gespecialiseerde deskundigen;
• beoordelen van een bestaand MJOP of DMJOP;
• vertalen van het plan naar de VvE-begroting en reserveringen;
• voorbereiden van besluitvorming binnen de ALV;
• opvragen en vergelijken van offertes;
• begeleiden van onderhouds- en verduurzamingsprojecten;
• bewaken van planning, afspraken en uitvoering.

Daarmee wordt het DMJOP geen rapport dat na vaststelling in een digitale map verdwijnt, maar een praktisch stuurinstrument voor het beheer van het gebouw.

Uw VvE verduurzamen? Begin met een goed plan

Verduurzaming van een appartementencomplex vraagt om meer dan een verzameling losse maatregelen.

Onderhoud, techniek, financiën en besluitvorming moeten met elkaar in samenhang worden bekeken.

Een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan geeft daarvoor de basis.

Wilt u weten wat een DMJOP voor uw VvE kan betekenen? Neem dan contact op met Gewoon VvE Beheer. Wij bespreken de situatie van uw gebouw en bekijken welke aanpak daarbij past.

Onderhoud wat nodig is. Verduurzamen waar het logisch is. Financieel vooruitkijken naar wat eraan komt.

Gewoon VvE Beheer – Gewoon goed geregeld.

Ons werkgebied:

Nederland · Noord-Holland · Zuid-Holland · Utrecht · Gelderland · Overijssel · Flevoland · Friesland · Groningen · Drenthe · Noord-Brabant · Limburg · Zeeland · Noord-Holland · Kop van Noord-Holland · Alkmaar en omgeving · West-Friesland · Midden- en Zuid-Noord-Holland · Gooi en Vechtstreek