Slapende VvE activeren

Slapende VvE activeren? Wij helpen uw VvE weer op orde

Een VvE die jarenlang nauwelijks iets heeft gedaan, geen vergaderingen houdt, geen administratie voert en onvoldoende reserveert voor onderhoud wordt in de praktijk vaak een ‘slapende VvE’ genoemd.

Dat lijkt misschien geen probleem zolang de eigenaren onderling goed met elkaar omgaan en er weinig onderhoud nodig is.

Maar zodra er schade ontstaat, groot onderhoud nodig is, een appartement wordt verkocht of een hypotheekverstrekker vragen stelt, kan een slapende VvE ineens voor serieuze problemen zorgen.

Gewoon VvE Beheer helpt slapende en niet-actieve VvE’s om weer professioneel en praktisch op gang te komen.

Wanneer is sprake van een slapende VvE?

De VvE bestaat juridisch gewoon, maar functioneert in de praktijk niet of nauwelijks.

Dat zien wij bijvoorbeeld wanneer:

• al langere tijd geen ALV is gehouden;
• geen bestuur actief is;
• geen actuele ledenadministratie aanwezig is;
• geen of onvoldoende financiële administratie wordt gevoerd;
• geen periodieke VvE-bijdragen worden geïnd;
• geen of onvoldoende reservefonds aanwezig is;
• geen duidelijk onderhoudsbeleid bestaat;
• geen MJOP aanwezig is;
• verzekeringen niet centraal of onvoldoende zijn geregeld;
• geen actuele begroting en jaarstukken beschikbaar zijn;
• onduidelijk is welke afspraken en besluiten in het verleden zijn gemaakt.

Niet iedere VvE zal al deze problemen tegelijkertijd hebben. Maar hoe langer een vereniging feitelijk stil ligt, hoe groter de kans dat achterstanden en financiële risico’s ontstaan.

Een VvE heeft verplichtingen

Een Vereniging van Eigenaars is geen vrijblijvende constructie.

De VvE heeft wettelijke en uit de splitsingsstukken voortvloeiende verplichtingen. Zo moeten onder meer de administratie, besluitvorming, financiën en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken op een behoorlijke wijze worden georganiseerd.

Daarnaast moet een VvE beschikken over een reservefonds voor toekomstige onderhoudsuitgaven.

Voor gebouwen die geheel of gedeeltelijk voor bewoning bestemd zijn, gelden wettelijke regels voor de minimale jaarlijkse reservering. Afhankelijk van de situatie kan onder meer worden gereserveerd op basis van een voldoende actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of volgens de wettelijke minimumnorm die is gekoppeld aan de herbouwwaarde.

Welke systematiek voor uw VvE van toepassing en passend is, beoordelen wij bij het activeren van de vereniging.

Waarom een slapende VvE risico’s oplevert

1. Geen geld wanneer onderhoud noodzakelijk wordt

Een dak, gevel, fundering, kozijnen of gemeenschappelijke installatie wacht niet totdat de VvE voldoende geld heeft gespaard.

Wanneer jarenlang onvoldoende is gereserveerd, kunnen eigenaren bij noodzakelijk onderhoud ineens met een forse extra bijdrage worden geconfronteerd.

2. Problemen bij verkoop of financiering

Bij de verkoop van een appartement wordt informatie over de VvE opgevraagd. Daarbij kunnen onder andere de financiële positie, het reservefonds, de begroting, vergaderstukken en onderhoudssituatie relevant zijn.

Een VvE waarvan nauwelijks stukken beschikbaar zijn of die financieel niet functioneert, kan dan vragen oproepen bij koper, makelaar, notaris of hypotheekverstrekker.

Vaak wordt pas bij verkoop duidelijk hoeveel er binnen de VvE niet geregeld is.

3. Verzekeringsrisico’s

Een adequate verzekering van het gebouw is essentieel.

Wanneer eigenaren ieder afzonderlijk iets hebben geregeld of onduidelijk is hoe het gebouw verzekerd is, kunnen bij schade vervelende discussies ontstaan over dekking, herstel en aansprakelijkheid.

Juist bij brand, storm- of waterschade wilt u niet voor het eerst ontdekken dat de verzekeringssituatie niet goed is georganiseerd.

4. Achterstallig onderhoud wordt uiteindelijk duurder

Uitstel van onderhoud betekent zelden dat onderhoud verdwijnt.

Een relatief kleine herstelpost kan door jarenlang uitstel uitgroeien tot een omvangrijke renovatie. Bovendien kan achterstallig onderhoud gevolgschade veroorzaken.

Een actieve VvE kijkt daarom niet alleen naar wat vandaag moet gebeuren, maar ook naar wat de komende jaren financieel en technisch moet worden voorbereid.

5. Onduidelijkheid tussen eigenaren

Zolang iedereen het met elkaar eens is, lijkt informeel beheer soms prima te functioneren.

Het probleem ontstaat wanneer een eigenaar verkoopt, een nieuwe eigenaar andere verwachtingen heeft of eigenaren het niet eens worden over onderhoud en kosten.

Zonder administratie, begrotingen, besluiten en duidelijke afspraken ontstaat dan snel discussie.

Uw slapende VvE weer activeren

Een slapende VvE activeren betekent niet dat alles van de ene op de andere dag perfect geregeld moet zijn.

Het belangrijkste is dat de vereniging weer gaat functioneren.

Gewoon VvE Beheer kan daarbij onder andere ondersteunen met:

• inventarisatie van de huidige situatie;
• controle van beschikbare splitsingsstukken en administratie;
• actualiseren van de ledenadministratie;
• ondersteunen bij inschrijving en wijzigingen bij de Kamer van Koophandel;
• openen of opnieuw organiseren van een bankrekening op naam van de VvE;
• inventariseren van de verzekeringssituatie;
• opstellen van een eerste begroting;
• bepalen van passende VvE-bijdragen;
• opzetten van de financiële administratie;
• organiseren en voorbereiden van een ALV;
• vastleggen van noodzakelijke besluiten;
• inventariseren van onderhoud en eventuele achterstanden;
• opbouwen van een reservefonds;
• adviseren over een MJOP of DMJOP;
• vervolgens verzorgen van het reguliere VvE-beheer.

Wij kijken daarbij eerst naar wat juridisch noodzakelijk, financieel haalbaar en praktisch uitvoerbaar is.

Ook voor VvE’s met maar 2 of 3 appartementen

Juist kleine VvE’s zijn regelmatig slapend.

Eigenaren denken bijvoorbeeld dat professioneel VvE-beheer alleen bedoeld is voor grote appartementencomplexen of krijgen bij andere beheerders te horen dat hun vereniging te klein is.

Bij Gewoon VvE Beheer zijn ook kleine VvE’s welkom.

Vanaf 2 appartementsrechten kunnen wij uw vereniging ondersteunen bij het activeren en vervolgens, indien gewenst, het beheer verzorgen.

Voor kleine VvE’s werken wij met een minimumtarief voor het reguliere beheer vanaf € 995,- inclusief btw per jaar, afhankelijk van het gekozen beheerpakket en de situatie van de vereniging.

Voor werkzaamheden die noodzakelijk zijn om een slapende VvE opnieuw te activeren of achterstanden te herstellen, kunnen afzonderlijke kosten gelden. Deze bespreken wij vooraf.

Wacht niet tot verkoop of groot onderhoud

Een slapende VvE wordt meestal niet vanzelf weer actief.

Hoe langer administratie, besluitvorming, reserveringen en onderhoud blijven liggen, hoe groter de kans dat het uiteindelijk ingewikkelder en duurder wordt om alles te herstellen.

Heeft u een appartement in een VvE die al jaren nauwelijks actief is?

Neem contact op met Gewoon VvE Beheer. Wij brengen eerst in kaart wat er ontbreekt en helpen vervolgens om de vereniging stap voor stap weer op orde te krijgen.

Gewoon VvE Beheer – ook wanneer uw VvE eerst weer wakker moet worden.

Ons werkgebied:

Nederland · Noord-Holland · Zuid-Holland · Utrecht · Gelderland · Overijssel · Flevoland · Friesland · Groningen · Drenthe · Noord-Brabant · Limburg · Zeeland · Noord-Holland · Kop van Noord-Holland · Alkmaar en omgeving · West-Friesland · Midden- en Zuid-Noord-Holland · Gooi en Vechtstreek