MJOP voor uw VvE

MJOP voor uw VvE – weet wat er aan uw gebouw aankomt

Goed onderhoud begint niet wanneer er iets kapotgaat. Het begint met weten wat onderhouden of vervangen moet worden, wanneer dat nodig is en hoeveel geld daarvoor beschikbaar moet zijn.

Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) geeft een VvE dat inzicht.

In een MJOP wordt het verwachte onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw voor meerdere jaren vooruit gepland. Denk bijvoorbeeld aan het dak, gevels, schilderwerk, kozijnen, installaties, galerijen en andere gemeenschappelijke bouwdelen.

Daarbij wordt niet alleen gekeken naar wat er moet gebeuren, maar ook wanneer en tegen welke verwachte kosten.

Zo ontstaat voor het bestuur en de eigenaren een onderbouwd beeld van de toekomstige onderhoudsbehoefte én van de reserveringen die daarvoor nodig zijn.

Waarom heeft een VvE een reservefonds?

Een VvE moet geld reserveren voor toekomstig groot onderhoud.

Dat geld wordt opgebouwd in het reservefonds van de VvE. De eigenaren dragen hieraan bij via de periodieke VvE-bijdrage.

Voor het bepalen van de jaarlijkse reservering zijn er in de basis twee mogelijkheden:

1. Reserveren op basis van een MJOP
De VvE baseert de reservering op het onderhoud dat daadwerkelijk voor het gebouw wordt verwacht.

2. Reserveren volgens de 0,5%-regel
Wanneer de VvE geen MJOP als grondslag gebruikt, kan de jaarlijkse reservering worden bepaald aan de hand van minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.

Wat is het verschil tussen een MJOP en de 0,5%-regel?

Het verschil is belangrijk.

De 0,5%-regel is een rekenregel

Bij deze methode wordt jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw gereserveerd.

Stel dat de herbouwwaarde van een appartementencomplex € 3.000.000 bedraagt.

Dan bedraagt 0,5%:

€ 15.000 per jaar.

Dat bedrag wordt gereserveerd voor toekomstig groot onderhoud.

Maar daarmee weet de VvE nog niet of € 15.000 per jaar daadwerkelijk voldoende is.

De berekening zegt namelijk niets over de technische staat van het dak, het moment waarop schilderwerk nodig is, de resterende levensduur van installaties of een grote vervanging die over enkele jaren moet plaatsvinden.

Een MJOP kijkt naar het gebouw

Een goed MJOP kijkt juist naar de onderhoudsbehoefte van het betreffende complex.

Daarin wordt bijvoorbeeld opgenomen:

• welke gemeenschappelijke bouwdelen en installaties aanwezig zijn;
• wat de onderhoudstoestand daarvan is;
• welk onderhoud nodig is;
• wanneer onderhoud of vervanging wordt verwacht;
• welke kosten daarmee naar verwachting gemoeid zijn;
• welke reserveringen nodig zijn om deze werkzaamheden te kunnen betalen.

Daarmee wordt de jaarlijkse bijdrage aan het reservefonds niet alleen gebaseerd op een percentage, maar op een onderbouwde onderhoudsplanning.

0,5% reserveren betekent niet automatisch dat u voldoende reserveert

Dit is een belangrijk onderscheid.

De 0,5%-regel kan ertoe leiden dat een VvE volgens deze wettelijke systematiek reserveert, terwijl het opgebouwde reservefonds uiteindelijk onvoldoende is voor het onderhoud dat werkelijk uitgevoerd moet worden.

Een dak houdt immers geen rekening met een percentage.

Als over vijf jaar een dak vervangen moet worden voor € 150.000, moet de VvE ervoor zorgen dat die investering tegen die tijd financieel kan worden opgevangen.

Een MJOP maakt dergelijke toekomstige uitgaven inzichtelijk.

De 0,5%-regel vertelt hoeveel u volgens een rekenmethode reserveert. Een MJOP vertelt waarvoor, wanneer en hoeveel geld daadwerkelijk nodig is.

Voorbeeld: 0,5%-regel tegenover een MJOP

Stel:

Herbouwwaarde complex: € 4.000.000

Bij toepassing van de 0,5%-regel bedraagt de jaarlijkse reservering:

€ 20.000 per jaar.

Dat lijkt misschien voldoende.

Uit een MJOP kan echter blijken dat de komende jaren onder andere nodig zijn:

• schilderwerk: € 45.000;
• dakrenovatie: € 125.000;
• herstel gevels: € 60.000;
• vervanging technische installatie: € 40.000.

Dan ontstaat een heel ander financieel beeld.

Andersom kan een MJOP ook aantonen dat bepaalde werkzaamheden pas veel later noodzakelijk zijn of anders kunnen worden gepland.

Een MJOP geeft de VvE daarmee een veel betere basis voor onderhoud, begroting en besluitvorming.

Voorkom plotselinge extra bijdragen

Een onvoldoende gevuld reservefonds wordt vaak pas een probleem wanneer groot onderhoud niet langer kan worden uitgesteld.

Dan ontstaat een vervelende situatie.

Het onderhoud moet worden uitgevoerd, maar het geld is niet beschikbaar.

De VvE moet dan bijvoorbeeld besluiten tot een forse verhoging van de periodieke bijdrage, een eenmalige extra bijdrage van de eigenaren of onderzoek doen naar financiering.

Met een actueel MJOP kan een VvE veel eerder zien welke financiële verplichtingen eraan komen en de reserveringen daarop aanpassen.

Liever geleidelijk en onderbouwd reserveren dan eigenaren onverwacht met een grote extra bijdrage confronteren.

Een MJOP is meer dan een onderhoudslijst

Een goed MJOP moet in de praktijk bruikbaar zijn.

Het heeft weinig waarde wanneer er alleen een technisch rapport wordt opgesteld dat vervolgens jarenlang in een digitale map blijft staan.

Het MJOP moet onderdeel worden van het dagelijkse en financiële beheer van de VvE.

Bij het opstellen van de jaarlijkse begroting kan worden gekeken welke werkzaamheden volgens het MJOP gepland staan. Vervolgens kan het bestuur tijdig offertes laten aanvragen, voorstellen voorbereiden en de benodigde besluiten aan de ALV voorleggen.

Ook moet regelmatig worden bekeken of de uitgangspunten nog kloppen.

Prijzen veranderen, werkzaamheden kunnen eerder of later noodzakelijk blijken en een VvE kan besluiten onderhoud te combineren met verduurzaming.

Een MJOP is daarom geen statisch document, maar een sturingsinstrument voor het beheer van het gebouw.

Onderhoud en verduurzaming combineren

Een natuurlijk moment voor verduurzaming ontstaat vaak wanneer een bouwdeel toch onderhouden of vervangen moet worden.

Moet bijvoorbeeld het dak worden vernieuwd, dan kan tegelijkertijd worden onderzocht of aanvullende isolatie mogelijk en wenselijk is.

Hetzelfde geldt voor gevels, glas, kozijnen en technische installaties.

Door onderhoud en verduurzaming gezamenlijk te bekijken, kan een VvE voorkomen dat werkzaamheden dubbel worden uitgevoerd of investeringen elkaar later in de weg zitten.

Voor VvE's die onderhoud en verduurzaming structureel willen combineren, kan een Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan (DMJOP) interessant zijn.

Gewoon VvE Beheer helpt uw VvE verder

Heeft uw VvE nog geen MJOP? Is het bestaande MJOP verouderd? Of twijfelt het bestuur of de huidige reservering voldoende aansluit bij het toekomstige onderhoud?

Gewoon VvE Beheer kan uw VvE hierbij begeleiden.

• Wij kunnen onder andere helpen met:
•  het beoordelen van een bestaand MJOP;
• het begeleiden van het opstellen of actualiseren van een MJOP;
• het afstemmen van het MJOP op de begroting en het reservefonds;
• inzichtelijk maken van de financiële gevolgen voor de VvE;
• voorbereiding van voorstellen voor de ALV;
• begeleiding bij besluitvorming;
• het aanvragen en vergelijken van offertes voor gepland onderhoud;
• het begeleiden en coördineren van onderhoudswerkzaamheden;
• het onderzoeken van mogelijkheden om onderhoud en verduurzaming te combineren.

Daarbij kijken wij niet alleen naar het technische rapport, maar vooral naar wat het plan praktisch en financieel betekent voor de VvE en haar eigenaren.

MJOP of 0,5%-regel?

Beide methoden kunnen een grondslag vormen voor de reservering van een VvE.

Maar voor een VvE die daadwerkelijk vooruit wil kijken, geeft een MJOP aanzienlijk meer informatie.

0,5%-regel
Een berekening op basis van de herbouwwaarde.

MJOP
Een planning gebaseerd op het verwachte onderhoud, het moment van uitvoering en de bijbehorende kosten.

Daarom adviseren wij VvE's om niet alleen te kijken naar de vraag:

“Reserveren wij voldoende volgens de regel?”

maar vooral naar:

“Hebben wij straks voldoende geld beschikbaar voor het onderhoud dat ons gebouw daadwerkelijk nodig heeft?”

Dat is uiteindelijk waar een gezonde onderhoudsreserve voor bedoeld is.

Wilt u weten waar uw VvE staat?

Wij kijken graag met uw bestuur mee naar het bestaande MJOP, de onderhoudsplanning en de huidige reserveringen.

Heeft uw VvE nog geen actueel MJOP, dan kunnen wij ook de totstandkoming daarvan begeleiden.

Gewoon VvE Beheer
Grip op onderhoud. Duidelijkheid over de kosten. Vooruitkijken in plaats van achteraf repareren.

Gewoon goed geregeld!

Ons werkgebied:

Nederland · Noord-Holland · Zuid-Holland · Utrecht · Gelderland · Overijssel · Flevoland · Friesland · Groningen · Drenthe · Noord-Brabant · Limburg · Zeeland · Noord-Holland · Kop van Noord-Holland · Alkmaar en omgeving · West-Friesland · Midden- en Zuid-Noord-Holland · Gooi en Vechtstreek